Créée en 1962 par André Malraux, la loi dite « Malraux » vise non pas seulement à compléter les législations sur la protection des patrimoines historiques et esthétiques français, mais également à conserver l’intégrité des quartiers historiques en favorisant et en assurant la restauration immobilière. Vous trouverez dans cet article plus d’informations sur le dispositif Malraux ainsi que l’optimisation de son patrimoine.
La loi Malraux et l’immobilier au sens large
Il s’agit d’une loi d’utilité publique qui permet de défiscaliser sur le coût des travaux effectués dans le cadre d’une restauration des biens immobiliers classés.
De cette façon, ce dispositif fait appel à un investisseur privé afin de réhabiliter le patrimoine français, au premier sens du terme.
Par ce biais, on transforme ainsi de remarquables ensembles patrimoniaux (hôtel, ancienne préfecture, particulier, casernes…) en ensembles résidentiels de grande qualité.
Les travaux sur un appartement ancien
Deux dispositifs coexistent car le dispositif Malraux ancien reste en vigueur au titre de certaines demandes de permis de construire ou encore des déclarations de travaux réalisées avant le 1er janvier 2009.
Plus importante que le dispositif actuel, la loi Malraux repose sur des mécanismes de réduction de la base imposable : chaque dépense annexe est déductible des revenus fonciers et imputable sur le revenu global, notamment en cas de déficit foncier (ou si la charge déductible excède le revenu locatif) sans limitation.
La dépense de restauration immobilière éligible à la loi Malraux continue à produire leur effet, à condition qu’elle soit effectuée au plus tard le 31 décembre 2017.
La loi Malraux ou monuments historiques ?
L’investissement en dispositif Malraux ainsi qu’en monuments historiques (MH) relève d’une même logique qui vise à faire financer par des investisseurs privés la restauration du patrimoine ancien ayant une valeur à la fois esthétique et historique, reconnue par tous les pouvoirs publics. Concernant le contribuable, la loi Malraux et monuments historiques présentent un autre point commun, qui est la non-prise en compte des avantages fiscaux dans le plafonnement global des niches fiscales.
On peut en revanche observer quelques différences notables :
- la défiscalisation en MH repose sur le mécanisme de charges déductibles des revenus globaux, alors que les dispositifs Malraux actuels se fondent sur des réductions d’impôts et sur le revenu soumis à un plafond annuel ;
- l’obligation et la formalité administrative sont très contraignantes dans le cadre de l’opération de défiscalisation en MH ;
- le MH n’est pas soumis à des obligations légales de durée de location, ce qui est contraire au dispositif Malraux (au minimum 9 ans).
Loi Malraux : l’optimisation de son patrimoine
Le dispositif Malraux a été instauré afin de préserver le patrimoine de France en incitant tous les contribuables à mieux investir dans la restauration du patrimoine en contrepartie des avantages fiscaux. Contrairement à la loi Monuments Historiques, qui exige que le bâtiment soit bien classé, le bien doit être en secteur sauvegardé, ce qui permet ainsi d’avoir un spectre d’investissement plus large !
Génération de plus-value immobilière
Durant la revente d’un bien en dispositif Malraux ainsi que dans le cadre d’une AFUL ou d’une ASL, le régime fiscal applicable reste celui de la plus-value immobilière d’après le régime de droit commun.
Il sera ainsi tenu compte d’un abattement fiscal pour « durée de détention et fiscalité », mais surtout pour les prélèvements sociaux. De plus, il est aussi à noter que l’investisseur aura profité, à l’aide de ces travaux de rénovation et réductions d’impôts liés au dispositif Malraux. Il est donc impossible de les ajouter aux fonciers pour le calcul du montant d’acquisition.
Le contribuable pourra toutefois retrancher de sa plus-value les frais de notaire liés aux acquisitions et au forfait de 15 % pour les travaux sur la durée de location.
Enfin, il est recommandé à chaque client de se porter acquéreur avec le dispositif Malraux sur une période assez longue afin de bénéficier d’une bonne partie d’un abattement pour « durée de détention ».
Que faire pour profiter du dispositif Malraux ?
Si l’immeuble est placé dans un secteur sauvegardé ou dans les zones de protection du patrimoine architectural, et que vous souhaitez profiter des dispositions de cette loi, vous devez donc fournir des justificatifs à un service fiscal :
- une note qui comporte l’adresse ainsi que la surface du logement, un engagement de louer le bien non meublé dans une durée de 12 mois de la fin des travaux, et à usage de résidence principale du preneur, durant 9 ans ;
- la déclaration des revenus fonciers 2042 et 2044 S ;
- la déclaration des revenus pour l’imputation sur le revenu global ;
- une copie du bail.
No Comments