De nos jours, grâce à de nombreuses méthodes simples, rapides et surtout pratiques, il est possible de faire soi-même l’estimation de son bien immobilier. En effet, ces techniques sont mentionnées dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière. Bien que vous puissiez réaliser vous-même l’évaluation, il est cependant recommandé de recourir à un professionnel pour une estimation juste et fiable. Expert dans ce domaine, ce dernier sait comment appliquer ces différentes méthodes, dans l’intérêt de ses clients.
Les lignes qui suivent vous montreront les principaux modes d’évaluation d’un bien immobilier.
Méthode par le marché ou par comparaison
Faire une évaluation d’un bien immobilier par comparaison consiste à prendre comme points de référence la valeur d’un bien obtenu lors de la vente ou de la location récente sur un même marché immobilier et qui a les mêmes caractéristiques que le bien estimé. Cette méthode est la plus courante et retenue aussi bien par les différentes juridictions que par les services fiscaux. En effet, elle est qualifiée de « passéiste » vu qu’elle ne prend pas en compte l’éventuelle évolution haussière du marché.
Méthode financière ou par capitalisation
Cette formule d’évaluation est surnommée « méthode du rendement ». Elle s’appuie principalement sur la capitalisation des bénéfices qu’elle génère, soit un revenu existant soit un revenu potentiel ou théorique, afin de déterminer la valeur du bien. Du coup, le produit potentiel n’est pas obligatoirement pris en compte dans cette évaluation. Cette méthode facilite le calcul de la valeur vénale du bien à considérer et la valeur vénale du loyer annuel puisque les estimations sont basées sur le loyer hors taxes et non sur la valeur locative.
Méthode des discounted cash-flow ou DCF
Cette procédure d’évaluation parfois appelée discounted free cash-flow, littéralement traduit « actualisation des flux de revenu », représente une méthode d’évaluation d’une entreprise. Elle permet d’indiquer les bénéfices que rapportent cette entreprise et d’actualiser les flux futurs afin de déterminer la valeur de cette dernière à une date « t » donnée. Effectivement, il existe de nombreuses formules pour calculer des cash flows dont la principale consiste de retrancher l’excédent brut d’exploitation (EBE) par l’impôt calculé sur le résultat d’exploitation, la variation du besoin en fond de roulement (BFR) ainsi que le montant consacré aux investissements et des désinvestissements.
Méthode par le coût de remplacement
Cette démarche est plus utilisée par les différentes assurances. En général, elle consiste à calculer le prix de revient d’un bien immobilier, en déduisant de la valeur de sa vétusté. Cette formule est peu pratiquée en matière de valeur de marché. Elle s’applique fréquemment à des biens spécifiques afin de définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
Méthode professionnelle
Cette mode d’évaluation est appliquée uniquement lorsqu’il s’agit d’estimer certains biens spécifiques tels que hôtels, cinéma, théâtre, cliniques, …. Issue des préconisations du Code de commerce, la pratique professionnelle a dégagé des normes qui permettent de déterminer la valeur vénale ou la valeur locative des murs ou la valeur des fonds de commerce.
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